Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит, или ипотека - это кредит под залог недвижимости. Обычно ипотека выдаётся именно на покупку этой самой залоговой недвижимости, однако не всегда. Иногда со временем ставки на рынке снижаются, и возникает желание снизить ставку по существующему кредиту.
Итак, рефинансирование - это новый кредит со сниженной процентной ставкой, который погашает существующий. Рассмотрим, насколько выгодно рефинансирование ипотеки.
Во-первых, следует знать, что существует две основных разновидности рефинансирования: передача ипотеки другому банку под сниженный процент и оплата ипотеки новым кредитом, который берётся уже на общих основаниях, без залога квартиры. Первый вид подразумевает обязательное снижение процентной ставки или итоговой суммы выплат, а второй может браться и с худшими условиями, но зато после этого квартира будет в полном распоряжении собственника, например, её можно будет продать без участия банка.
Снижение переплаты
При рефинансировании ипотеки именно ради снижения переплаты, необходимо подсчитать итоговую суммы выплат и, соответственно, переплату. Если выгода в итоге получается небольшая, то возможно, что смысла рефинансировать нет. Эти расчеты удобно делать с помощью кредитных калькуляторов, которые сейчас легко можно найти на интернет-сайтах. То есть, нужно сначала ввести остаток суммы по кредиту, текущую ставку и остаток срока (то, что получится, должно совпадать с графиком платежей), затем в тот же калькулятор нужно ввести тот же остаток суммы (его же нужно полностью закрыть) и новую ставку, а также срок, на который берётся новый кредит. Разница между итоговыми суммами платежей и есть выгода.
Снижение кредитной нагрузки
Иногда ипотека рефинансируется с целью снижения ежемесячного платежа, пусть и с увеличением срока кредитования. В этом случае итоговая сумма, скорее всего увеличится, тут надо смотреть насколько выгода от уменьшения ежемесячного платежа перекрывает убыток от увеличения переплаты. Увеличение переплаты можно подсчитать с помощью тех же калькуляторов.
Вывод недвижимости из-под залога
Если берётся обычный денежный кредит с целью выкупа залоговой недвижимости у банка, то о выгоде речь уже не идёт, однако, если не стоит цель немедленной продажи квартиры, то нужно учесть ещё некоторые моменты, а именно -
Налоговый вычет
Гражданин может получить вычет из налоговой базы НДФЛ при покупке жилья в размере до двух миллионов рублей, и этот вычет от ипотеки не зависит. Есть и ещё один вычет: по процентам за ипотеку. Тут следует подсчитать, сколько процентов по кредиту остаётся оплатить без рефинансирования, и сколько будет выплачено после рефинансирования, сумма процентов и будет размером вычета. Вычет - это не сумма, которую ФНС вернёт на руки, а база для расчета налога, возвращаемая сумма будет составлять всего 13% от суммы вычета. Разница между суммой возвращённого налога до и после рефинансирования будет убытком от рефинансирования. Однако, чтобы получить вычет, нужно сначала уплатить НДФЛ на эту сумму, если доходы не дают такой суммы налога, то получить вычет не получится. Из этого вытекает ещё одно важное следствие: при рефинансировании ипотеки обычным кредитом вычет получить не получится, то есть вся изначальная сумма вычет уйдёт в убыток.
Только тщательно взвесив все эти обстоятельства, можно решить: выгодно рефинансировать ипотеку или нет.